С каждым годом в Москве остается все
меньше и
меньше
мест, где
можно осуществить комплексную застройку. Именно это и является причиной того, что сегодня Московская область - одно из самых привлекательных
мест для реализации девелоперских проектов . Это обусловлено не только высокой стоимостью квадратного
метра, близостью к столице, но и наличием привлекательных стройплощадок, а также заинтересованностью
местной администрации. Однако участники рынка недвижимости сошлись во
мнении о том, что для комплексного освоения территорий подходят земли, удаленные от МКАД не более чем на 15 км.
Немаленькую площадь занимает и остальная территория, однако туда крупные застройщики внедряться пока не спешат.
РИА «Новости» провела опрос среди экспертов рынка, касающийся вопросов выбора наиболее привлекательного для освоения направления Московской области. На протяжении
многих лет на российском рынке
жилья Подмосковье считается лидером по объемам ввода
жилья.
Росстат сообщает, что в период с января по сентябрь 2011 года ввод
жилья в МО достиг почти 3,5
млн кв.
м, что составило при
мерно 10,3% от общего показателя ввода
жилья по России. Активные участники рынка заверяют, что в самом ближнем Подмосковье (на расстоянии до 15 км) расположено примерно 80% возводимого
многоэтажного
жилья . Основная
масса этих проектов - это
микрорайоны, общая площадь которых составляет от 70 000 до 500 000 кв.
м.
жилья.
Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест», считает, что в этом году на долю комплексной застройки приходится 78% из всех предложенных подмосковных новостроек. Генеральный директор «Мортон-Инвест» уверяет, что «такие
микрорайоны» - лидеры спроса.
Они являются гарантией более высокого качества жизни за более приятную цену. Так что для застройщиков этот формат строительства является более перспективным. По
мнению экспертов рынка недвижимости, самыми активными районами комплексной застройки являются Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Подольск, Химки, Мытищи, Лобня, Ивантеевка, Королев, Апрелевка, Видное, Железнодорожный, Щелково, Люберцы, Реутов, Московский, Одинцово, Красногорск.
Компания «Бест-Новострой» сообщает, что на сегодняшний день реализуются около 600 новостроек в радиусе 30 км от Москвы. По информации «Миэль-Новостройки», общий объем первичного рынка
многоэтажек в Московской области составляют приблизительно 800 объектов. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», сообщает следующие статистические данные: если исходить из средних величин по рынку, то в 2011 году в ближнем Подмосковье объем выхода площадей будет составлять примерно 2,4
млн квадратных
метров, а в дальнем Подмосковье – примерно 600 000 квадратных
метров. Не
менее глобальны планы у застройщиков на будущий 2012 год. Как сообщает РИА «Новости», трое из опрошенных крупных девелоперов заявили о том, что они в самое ближайшее время намереваются приступить к строительству
многоэтажных жилых домов, расположенных на площади примерно 2,5
млн квадратных
метров. Планом ГК «Мортон» предусмотрен вывод объектов на 1
млн квадратных
метров, а «СУ-155» хочет построить жилье в Домодедовском районе на 500 000 квадратных
метров. ГК «Жилищный капитал» сообщил о своих намерениях начать строительство 154 000 квадратных
метров в подмосковных Химках, 300 000 квадратных
метров в Можайском районе и 500 000 квадратных
метров в Одинцово. А риелторская компания «Бест-Новострой» добавила к этому списку еще 500 000 квадратных
метров
жилья, которое она планирует построить в районе Ватутинки по Калужскому шоссе. Объем потенциально вводимого
жилья очень тщательно вымеряется девелоперами при выборе той или иной строительной площадки и объявлении ценников. Этот пункт обязательно должен учитывать уровень платежеспособности населения, а также стоимость квадратного
метра у конкурентных компаний. По
мнению экспертов, жители столицы составляют примерно 60% покупателей квартир в новостройках ближайшего Подмосковья.
Спрос на объекты в радиусе до 15 км формирует именно данная категория граждан. В то же время, по
мнению Даромира Обуханича, вице-президента и директора дирекции по МО ГК «ПИК», платежеспособность населения дальнего Подмосковья не
может обеспечить высокий спрос с учетом сложившихся цен. В подтверждение своих слов эксперт приводит пример, который описывает следующую сложившуюся ситуацию: в одной из расположенных в Талдоме новостройках в
месяц продается всего 1 квартира, а вся прибыль от продажи уходит на содержание дома. Это свидетельствует о небольшом количестве жителей, способных купить недвижимость в данной новостройке.
Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ» соглашается с коллегой.
Он считает, что низкие цены – единственный фактор, способный привлечь в дальнее Подмосковье реальных клиентов. Однако себестоимость строительства в любом случае от этого не изменится. Получается, что развитие рынка новостроек в Московской области идет в сторону увеличения количества проектов строительства
жилья эконом-класса.
Эксперты утверждают, что благодаря активному спросу на квартиры цены в ближнем Подмосковье растут гораздо более высокими темпами. Важный фактор на вопрос ценообразования оказало расширение границ Москвы. Если сравнивать с началом текущего года, то рост цен в Московской области составил в среднем 7%, а в проектах на территории вновь присоединенных территорий с июля цены выросли от 5 до 10%. Сегодня средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Московской области составляет примерно 65 000 рублей, а средняя стоимость квадратного
метра на территории «новой» Москвы - 70 000 рублей. Следует также отметить, что участки под строительство в столице зачастую предлагаются с разными ограничениями и обременениями, устранение которых порою требует значительных денежных и временных ресурсов. Так что, благодаря наличию обширного земельного фонда без прилагающихся обременений, строить в Московской области намного проще. Однако и здесь не обошлось без проблем.
РИА «Новости» отмечает, что далеко не каждому свободные территории в «чистом поле» кажутся привлекательными. Там приходится создавать социально-бытовую и инженерную инфраструктуру с нуля. Так что не все девелоперы
могут позволить себе комплексное освоение территорий в «чистом поле». «СУ-155», например, застраивает Серпухов и Чехов силами собственной производственно-технической базы в лице 4-х подмосковных заводов. Представитель пресс-службы «СУ-155» сообщает, что компания в состоянии возводить автономные
микрорайоны со своей инфраструктурой, а это значительно упрощает процесс выбора стройплощадки. Одной из самых затратных статей бюджета строительства является транспортная инфраструктура и сети. При выборе дома для 37 % покупателей ключевую роль играет транспортная доступность. По
мнению Даромира Обуханича, удаленный от МКАД участок под застройку потребует больших затрат на
магистральные сети.
